2010年04月12日09:39 中国商贸
社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，很“诱人”。
“社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
前几天，成路向所居住小区再一次毛遂自荐，想帮助自己所在小区内的商业做招商与商业定位。这位专门从事社区商业研究的专家在澳大利亚生活了十几年，习惯了便利的生活，回到国内，买了高档住宅，“却发现很多小区没有商业配套，包括高档社区，好的生活品质应该是舒适、便捷。可是现在社区商业的状况，却是让这些有钱人打个酱油还要开宝马。”成路感慨。
早在2005年5月初，商务部已经发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》(简称《指导意见》)，指向社区商业的发展。可近年来，各种商业业态都不断升温，唯独社区商业即使提到桌面上说也依然是雷声大雨点小。为何社区商业这台戏一直不能开幕上演，成路向《中国商贸》记者解读了现今国内社区商业的特点。
社区商业≠超市+底商
我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。不过随着概念的明晰，也不断有人在各种场合提出重要性，更有苏州工业园区已经成型的邻里商业这都表明，随着商业地产的逐渐成熟，社区商业取得了巨大的进步。
虽然国内也出现了一大批特色商业街等项目，但是从实际情况来看，他们多数仍旧是以服务社区为主要目的，特别是居住区的内部商业设施。且国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负盈亏。没有整体规划与引导，在一个社区能做成，另外一个社区或许就不成，形不成模式，并没有真正的借鉴意义。与国外成熟社区商业模式相比较，还有很大的差距。
社区商业定位≠社区定位
从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。在国外社区商业占到60%-70%的比例，可以看出，社区商业是城市商业中一个重要组成部分。
社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要，这些服务具有综合性和便利性的特点，是适合日常生活需求的。因此，社区商业具有稳定的市场基础，并随着居民收入水平的提高，而得到一个更大的发展。现阶段注意力更多集中在购物中心，这种商业形态特点关注得更多的是时尚，是品牌。但作为社区商业消费者更多地关心的是它的便利性。
这就出现了误区，很多社区，尤其是高档社区在招商时就会出现的误区，即社区商业定位与社区定位画等号。
成路介绍，在国内她曾给几家地产做项目定位，几个项目的体量与适合的定位明明是社区邻里商业，但是相关开发商觉得土，不让提“社区商业”这几个字，非要说高档与奢华等。在成路所居住的高档社区中，消费能力高的人群占大部分，但成路表示，社区一万平米的持有商业就是很好的社区商业用地，可是在招商中却出现误区：本土品牌不让进，国外好品牌还不愿进；招餐饮结果进来一家比萨店，平时外卖就要一百元左右的一块比萨，不符合人们日常频繁的消费，即使是高档社区，人们也不愿意把钱花在这样的店中。而与日常生活息息相关的一些品牌早餐店与快餐店却被招商人员以“太土，和社区格调不搭配”为由拒绝。
“目前小区中的第一拨商户已经走了，没有生意可做，现在还有一家卖超级发烧友的音响，一套几百万，还有卖高档家具的，可是这样的商品符合高频率购物的特性吗？”成路自问也反问。
在社区商业中，既有竞争也有机会。社区商业发展到真正成熟还有待时日，不过随着城市化的推进，社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，诱人但又烫人。能否吃到吃好还要看把握的时机。
采访临结束，成路又说起了自己居住的小区，长长叹了口气“我再托托人，不要钱，免费给他们培训招商。看到那么一块好的社区商业用地浪费有些心疼。”
成熟社区商业“自画像”
对于邻里商业的规模和覆盖区域，各国有不同的定义。 人口密度大，人均GDP高的新加坡和香港，其邻里商业中心规模有4-6万平方米。而地大人口稀少的澳大利亚邻里商业中心只有8000-15000平方米。通常邻里商业中心覆盖面积在500-1000米半径内，5-10分钟步行的距离。 服务与周边1000米半径内的5-10万居民的日常生活需求。
而从中国目前现阶段发展水平来看，社区商业是覆盖一到两公里商圈，四千平米到两万平米的体量。其中包括小型超市，附带30个左右生活需要的业态组合，值得注意的，苏州科技园每一公里开发一个社区商业，只要有四千人就开发，但那是新加坡的模式，并不适合现阶段的中国，现在国人的消费力还不够，起码需要三千到四千套房子、上万人口才能开发一个社区商业，这是能零售商存活的底限。尤其中国现在入住率低，需要养三年左右。所需业态包括购物、社区服务、娱乐、餐饮、市政配套(医院，邮局，银行)等。档次可根据各个地区的人文水平定位为中档、中高档、高档。但一定是满足人们日常生活所需的商品。
社区商业优势
● 宜居的高品质生活。一个设计完好的邻里商业中心可以使人们的生活变得方便、效率，还可以让人们的心情更加愉快。
● 公共社交场所。邻里社区商业作为周边社区活动沟通的场所，是必须存在的。不过目前我国的高档社区很少有开放式的，社区商业的模式是正在步入老龄的人群所梦寐以求的生活方式。
● 刺激连锁店与品牌的发展。邻里中心周边的高密度人口，能够支持本地的企业和服务业，零售连锁店、加盟店、个性店的发展。一些经营管理优秀的零售品牌，有机会在各个邻里商业中心开店， 使各个地区的人们都可以享受到优质的商品和服务，大大提高人们的日常生活素质和人文水平。
澳洲
随着上世纪50年代澳洲的住宅地产开发向郊区扩展，社区商业在澳洲开始。最初就是为满足和方便郊区居民的日常性购物。模式为：主力店+各种专卖店。主力店占总商业面积的50%至70%，是利用聚客力强的优势来吸引人流，也是吸引专卖店进驻的重要因素。主力店所承受的租金水平是最低的。专卖店则是涉及人们日常生活的零售业态都是邻里商业中心所欢迎的租户。尤其是连锁加盟店是主要承租户。约有30几个业种。
美国
美国土地辽阔，居住人口密度不高，社区具有相对独立性。在社区中，超市、餐饮店、快餐、自助洗衣店、邮局、银行、宠物服务等配置较为完备。美国社区商业中心有两大特点：一是以大型超市或购物中心为核心；二是呈块状发展，与周围的文化娱乐等设施连成一体。美国的区型和邻里型购物中心主要为社区居民服务，其网点数量和出租面积分别占购物中心总量的95%和70%，满足了人们“一站式”购物的需求，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。
德国
德国建筑设计师认为，社区商业的建设，应该“以人为本”。居住区相关设施的分布，是与人们从住宅出发，到达这些设施的时间距离相关联的，如5分钟步行范围内，可以到达超级市场、日常用品店、杂货店、修理店、社区管理委员会、初级小学、幼儿园、自助洗衣店、医疗中心、社区俱乐部等，以及轨道交通车站。通过轨道交通，在30分钟车程内，可以到达城市各类工作就业部门。
